Die Grundvoraussetzung nicht nur einer intakten Volkswirtschaft, sondern der materiellen Freiheit des Einzelnen schlechthin ist die Möglichkeit zu Erwerb und Haltung von Privateigentum. Die Bestrebung, das Errungene zu mehren, entfacht Konkurrenz, Konkurrenz führt zur Verbesserung des Produkts, und dieses dann zur Zufriedenheit des Kunden. Mit der Frage des Privateigentums steht und fällt nicht nur der gesamte gesellschaftliche Wohlstand, sondern auch die persönliche Freiheit im materiellen Sinne – die in tristem Grau und Plattenbau erstrahlenden "blühenden Landschaften" der ehemaligen Sowjetstaaten bezeugen diesen Befund. 

Daher ist der Schutz des Privateigentums nicht nur in der (gerade von SPÖ-Politikern so häufig zitierten) Europäischen Menschenrechtskonvention, sondern auch durch das Staatsgrundgesetz im Verfassungsrang verankert; unser gesamtes Rechts- Wirtschafts- und Gesellschaftssystem entwächst dem Eigentumsprinzip. Nur was allen gehört, gehört niemandem und liegt zum Raube frei. 

Die stetige Aushöhlung des Privateigentums durch exorbitante Steuersätze und eine Abgabenquote, von der das Kaiserhaus seinerzeit nur träumen konnte, hindert die SPÖ allerdings nicht daran, einen weiteren Frontalangriff auf das Privateigentum zu starten, der von Andreas Babler verharmlosend unter dem Titel "Mietpreisbremse" präsentiert worden ist. Dass ausgerechnet die Neos, die in Opposition noch lautstrak eine Stärkung der Vermieterrechte eingefordert hatten, in Tateinheit mit der ÖVP bei diesem Vorhaben mitziehen, ist bemerkenswert und ernüchternd. 

Zur "Mietpreisbremse" sei erwähnt: Teile des bestehenden österreichische Mietrechtsgesetzes (MRG) sind an sich schon in eklatantem Maße gleichheitswidrig und widerstreben sämtlichen Anforderungen eines zivilisierten Rechtsstaats; zum einen, weil die Vertragsfreiheit massiv beschränkt wird, zum anderen, weil sie zu einer nicht nachvollziehbaren Ungleichbehandlung der Vermieter führen. 

Dass gewisse Bestimmungen dieses Gesetzes trotz unzähliger Anrufungen der Höchstgerichte, selbst des EGMR, nach wie vor in Kraft sind, steht auf einem anderen Blatt, ist angesichts anderer Entscheidungen derselben Gerichte völlig unverständlich und hat mutmaßlich politische Gründe.

Grob gesagt diktiert das MRG in seinem Vollanwendungsbereich den Vermietern von Altbauwohnungen auf Punkt und Beistrich den Mietpreis ("Richtwert"), während Eigentumswohnungen, die seit dem 1. Juli 1953 baubewilligt wurden, "angemessen" oder "frei" vermietet werden dürfen, sofern der Wohnbau nicht gefördert worden ist. Zahlreiche Ausnahme bestätigen die Regel, etwa Altbau-Wohnungen ab einer Wohnnutzfläche von 130 m², ab dem 8. Mai 1945 baubewilligtes, frei finanziertes Wohnungseigentum, kernsanierte oder denkmalgeschützte Objekte, … etc.

Umgekehrt können auch "Neubauten", die seit dem 1. Juli 1953 bewilligt wurden, dem Richtwert unterworfen sein, wenn Fördermittel zum Wiederaufbau in Anspruch genommen wurden. Von diesen Ausnahmen gibt es wiederum zahlreiche Gegenausnahmen, anhängig von Antragszeitpunkt, Zerstörungsgrad oder einer vorzeitigen Rückzahlung in Anspruch genommener Wohnbaudarlehen – aber darin wollen wir uns nicht vertiefen.

Fakt ist: Jedes vor dem 9. Mai 1945 bewilligte Mietobjekt eines Mehrparteienhauses, das nicht denkmalgeschützt ist und unter 130 m² hat, unterliegt dem strikten Preisdiktat des Richtwerts. Und dieser staatliche festgesetzte Richtwert – man höre und staune – liegt in Wien im Moment bei 6,67 Euro. Nur wenn das Zinshaus in sehr guter Lage liegt, innerhalb des Rings etwa, oder an stark frequentierten innerstädtischen Straßenzügen, und wenn es über eine besondere Ausstattung verfügt, können Zuschläge veranschlagt werden, andernfalls sind Abschläge vorzusehen. Wird der Mietvertrag etwa befristet, müssen zwingend 25 Prozent vom ohnehin lächerlich niedrigen Richtwert abgeschlagen werden.

Daraus folgt etwa: Eine durchschnittliche 100 m² große Altbauwohnung in durchschnittlicher Lage Wiens ohne Lagezuschlag und sonstige besondere Zuschläge darf offiziell für 667 Euro vermietet werden; will man den Vertrag befristen, ist man nach 25 Prozent Abschlag bei 500 Euro (!). Davon ist dann die Rücklage in Abzug zu bringen, und wenn man Glück hat, bleiben von der Monatsmiete vielleicht sogar noch 250 Euro übrig – vor Endbesteuerung wohlgemerkt!

Pro Jahr kommt der Vermieter somit vor Steuer in unserem Beispiel auf 3.000 Euro Mieteinnahmen. Muss die Wohnung vielleicht nach einigen Jahren generalsaniert werden, kann sich das bei steigenden Bau- und Materialpreisen bei 100 m² im Altbau mit Küche und Bad durchaus mit 200.000 Euro zu Buche schlagen.

Ein gutes Geschäft! Sollte innerhalb der nächsten drei Generationen keine weitere Sanierung anstehen, hätten sich die ausgelegten Sanierungskosten nach 70 Jahren sogar amortisiert, sofern die Sanierung nicht unter Zinsaufwand fremdfinanziert wurde. Von Rendite will gar nicht erst die Rede sein.

Liegt dieselbe Wohnung mit derselben Größe allerdings im Nachbarzinshaus, das zum Beispiel 1957 ohne Fördermittel errichtet wurde, so unterliegt die Miete keiner konkreten Preisbindung und kann frei vereinbart werden – im Moment würde das durchschnittlich in etwa das Dreifache (!) des völlig marktfremden Richtwerts ausmachen.

Um nicht durchwegs rote Zahlen zu schreiben, bleibt den Altbau-Vermietern also meist nichts anderes übrig, als ihre Wohnungen leerstehen zu lassen oder massiv über dem Richtwert zur Vermietung feilzubieten. Letztes führt immer häufiger zu Mietnomaden, die sich auf Rechtsschutz versichern lassen, drei Jahre lang den vereinbarten Mietzins überweisen, rechtzeitig vor Verjährung in den nächsten Altbau weiterziehen, und nach Auszug den Differenzbetrag zum Richtwert vom Vermieter einklagen. Das Internet, einschlägige Mieterschutzvereine und klientenbedürftige Rechtsanwälte animieren mit Postwürfen und Werbeschaltungen mannigfaltig dazu.

Die Folgen sind katastrophal:

Ist der Eigentümer eines solchen Zinshaus kein Idealist, der sein Privatgeld zuschießt, um die Stuckaturen, die hölzernen Doppelflügelfenster und die Steinfliesen seines Gründerzeithaus zu erhalten, sondern etwa ein Investor, der Gewinn machen muss, bleibt ihm gar nichts anderes übrig, als das Haus entweder soweit zu entkernen und in seiner Substanz zu sanieren, dass es dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes entfällt, oder aber nach Einholung fragwürdiger Privatgutachten die Abrissbirne anrücken zu lassen, sofern er nicht Gefahr laufen will, etwaigen Mietern nach Auszug zwei Drittel der eingeklagten Mietkosten wegen Überschreitung des Richtwerts zurückzuerstatten.

Hinzu kommt, dass dieses postsowjetische Modell eines Mietpreisdeckels keiner vernünftigen Begründung standhält. Zumal ein Altbau vom Fassadenstuck bis hin zum hölzernen Fensterflügel in der Erhaltung wesentlich teurer ist als ein glatt geschliffener Nachkriegsquader.

Auch die Verwaltungskosten sind im Altbau wesentlich höher als im Neubau, weil der Altbau in der Regel aufgrund der Raumhöhe zwei Stockwerke weniger hat, daher weniger Parteien fasst und infolgedessen weniger Einnahmen generiert.

Zudem leidet das Stadtbild massiv unter der Preisdeckelung, schließlich werden Anleger und Investoren von Gesetzes wegen geradezu genötigt, die historischen Bauten, die das Flair Wiens ausmachen, zunächst verfallen und schlussendlich abreißen zu lassen.

Anstatt diese absurden MRG-Zwangsbestimmungen also endlich aufzuheben, einschlägigen Vereinen und Anwälten ihre fragwürdige Existenzgrundlage zu entziehen, und die Justiz vor unzähligen ähnlich gelagerten Verfahren zu schützen, schränkt die österreichische Bundesregierung unter Federführung Bablers jetzt die Vertragsfreiheit noch stärker ein und einigt sich in Tateinheit mit ÖVP und Neos auf eine "Mietpreisbremse"!

Und die sieht so aus:

• 2026 sollen im regulierten Bereich Mieterhöhungen mit 1%, 2027 mit 2% gedeckelt werden.
• Außerdem kommt ein eigener Index zur Wertsicherung, wonach ab einer Inflation von 3% der Vermieter nur die Hälfte der darüberhinausgehenden Inflationsrate anheben darf.
• Die Mindestbefristung zugunsten des Mieters soll von 3 auf 5 Jahre angehoben werden.

Dazu sei ausgeführt:

• Mit den Mietern verhält es sich wie mit den Pensionisten. Während der ungarische Wohnungsmarkt etwa einen Eigentumsanteil von 90 Prozent hat, hat Österreich 55 Prozent. 45 Prozent wohnen in Österreich also zur Miete. Rund 750.000 Mieter unterliegen derzeit dem Richtwertsystem. Zum Vergleich: Das sind mehr als die Hälfte aller Wahlberechtigten Wiens. Oder 40 Prozent sämtlicher Pensionsempfänger Österreichs.

Mit anderen Worten: Das Mietrecht betrifft eine derart große Wählergruppe, dass sich keine Partei auch nur den kleinen Finger daran zu verbrennen wagt. Eine Begünstigung, die einmal gewährt wird, ist faktisch irreversibel. Das ist auch der Grund dafür, dass das Richtwertsystem bislang derart hinter dem Markt herhinkt – weil die Politik es stets dazu missbraucht hat, sich die große Wählergruppe der Mieter zu Lasten der Eigentümer gnädig zu stimmen.

• Infolgedessen wirft dieses Vorhaben die Mieten Jahr für Jahr schleichend hinter die Inflation zurück, was auf längere Sicht ein stetig anwachsendes Ungleichgewicht zwischen dem abgeführten Mietzins und den steigenden Erhaltungskosten der Liegenschaft nach sich zieht. Mag es sich auch jährlich nur um ein halbes Prozent handeln, auch Kleinvieh macht Mist. Während die Inflation allerdings die Mieten langsam abhängt, steigen die Preise für Sanierung, Erhaltung, Verwaltung und laufenden Betrieb ohne Drosselung entsprechend der Inflation weiter an. Notwendige Sanierungsarbeiten werden dann eben aufgeschoben oder gar nicht mehr vorgenommen werden, zumal sie schon jetzt die Mieteinnahmen gänzlich aufzehren, ja, häufig übersteigen.
• Angesichts der derzeitigen, hausgemachten Inflationsrate, die nicht zuletzt auf eine völlig unverständliche Jahreserhöhung der Verwaltungsgebühren um fast 50 Prozent (!) zurückzuführen ist, ist davon auszugehen, dass die Drosselung der Mietpreise bei über 3 Prozent Inflation häufiger und drastischer als notwendig schlagend werden wird.
• Die ohnehin durch die Zinserhöhungen abrupt abgewürgte Bautätigkeit wird nach Veröffentlichung des angekündigten Indexes für Neubauten noch weiter rücklaufen, während sich die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund des Bevölkerungswachstums und der unkontrollierten Einwanderungspolitik weiter erhöhen wird; diese gegenläufigen Entwicklungen führen langfristig zu einer Totalverfälschung des Marktes aufgrund einer Verfestigung und Vertiefung des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage.
• Die Mieterhöhungen der letzten Jahrzehnte stehen in keinem Verhältnis zu den Kaufpreisanstiegen von Wohnungseigentum während derselben Zeit. Es haben also zahlreiche Kleinanleger, vor allem Private, denn die Großen sind ohnehin bereits in Konkurs (Benko, Hallmann, BBB, etc.), in den letzten Jahren Wohnungseigentum zu stattlichen Quadratmeterpreisen erworben. Viele davon tilgen die hypothekarisch besicherten Kaufpreise mit ihren Mieteinnahmen. Unterliegen diese Kredite keinem fixen Zins, so kommen die Kreditnehmer doppelt unter Druck: Während auf der einen Seite der ruckartig angestiegene Leitzins die Kreditzinsen in die Höhe trieb, kürzt ihnen auf der anderen Seite der zeitlebens auf Staatskosten fürstlich alimentierte Vorzeigeökonom Andreas Babler die Mietzinse.
• Das neue Gesetzesvorhaben schädigt nicht nur die Vermieter, es schädigt vor allem auch die Mieter, weil anstehende Sanierungen von Altbauten noch weiter erschwert und vielen Hauseigentümern, die über keine potente Handkassa verfügen, geradezu verunmöglicht werden. Die Wohnqualität sinkt damit zwangsläufig.
• Nicht zu unterschätzen ist auch die langfristige Auswirkung auf den Tourismus. Wien ist nicht zuletzt deshalb ein Tourismusmagnet, weil es international als eine Art "Disney-Land" der Habsburgermonarchie und der Gründerzeit gilt. Leidet die Substanz dieses großen historischen Erbes, vor allem durch mangelnde Fassadensanierungen und ansteigende Abrisse, so leidet auch zwangsläufig das Stadtbild, und infolgedessen der Tourismus darunter. Es leiden die Hotels, die Gastronomie, die Einkaufsstraßen, die Kultureinrichtungen, der Reiseverkehr und die Stadt darunter.
• Dass nicht nur die Investoren und die Eigentümer, sondern vor allem auch der Staat und die Stadt Wien an stagnierenden und fallenden Kauf- und Mietpreisen leidet, versteht sich von selbst, schließlich reduzieren sich die Einnahmen aus Grunderwerbs-, Umsatz-, Körperschafts- und Einkommensteuer ebenso wie an Eintragungsgebühren.

Hinzu kommt die verfassungsrechtliche Komponente: Der in Sowjet-Manier diktierte Richtwertzins des MRG ist nicht nur gleichheitswidrig, indem er Altbau-Vermieter besonders diskriminiert, sondern auch ein massiver Eingriff ins Privateigentum, weil die Vertragsfreiheit durch ein festgesetztes Preisdiktat ersetzt wird. Er stellt in Wahrheit eine perfide Form einer mittelbaren Enteignung dar und verletzt mehrere, zum Teil im Verfassungsrang stehende Rechtsbestimmungen:

1. Das gemäß Bundesverfassung (BGBl. Nr. 59/1964) im Verfassungsrang stehende Zusatzprotokoll 1 der EMRK (Europäischen Menschenrechtskonvention):

Artikel 1: "Jede natürliche oder juristische Person hat ein Recht auf Achtung ihres Eigentums. Niemandem darf sein Eigentum entzogen werden, es sei denn, dass das öffentliche Interesse es verlangt, und nur unter den durch Gesetz und durch die allgemeinen Grundsätze des Völkerrechts vorgesehenen Bedingungen."

Wer hofft, mittels dieser Vorschrift nun auch Steuer- und Abgabeneinhebungen bekämpfen zu können, sei enttäuscht: Staatliche Einhebungen "in Übereinstimmung mit dem Allgemeininteresse oder Sicherung der Zahlung der Steuern, sonstiger Abgaben oder von Geldstrafen" werden ausdrücklich durch denselben Artikel gestattet. Diese Ausnahme bestätigt jedoch im Umkehrschluss umso nachdrücklicher die Regel, dass Eigentumsentwertungen im Kleide von De-facto-Enteignungen wie Mietzinsbeschränkungen von den abschließend angeführten Ausnahmen nicht umfasst sind. 

2. Das gemäß Artikel 149 Abs. 1 der Bundesverfassung im Verfassungsrang stehende Staatsgrundgesetz aus 1867:
   • o Artikel 5: "Das Eigenthum ist unverletzlich. Eine Enteignung gegen den Willen des Eigenthümers kann nur in den Fällen und in der Art eintreten, welche das Gesetz bestimmt." Und das ausführende Gesetz gestattet eine gänzliche oder teilweise Entziehung des Eigentums nur dann, "wenn es das allgemein Beste erheischt" (ABGB, §365). Darunter fallen gemäß Lehre und Judikatur freilich auch sämtliche Formen der Eigentumsbeschränkung ("de facto – Enteignungen"), die hier zweifellos vorliegen.

Wie oben ausgeführt, widerstreben solche Beschränkungsvorhaben dem "allgemeinen Interesse" allerdings diametral, weil sie zu Leerstand, Verfall und Abriss zahlreicher Altbauten führen. Vielmehr hingegen liegt umgekehrt deren Erhalt im Interesse der Allgemeinheit, besonders der Geschäftsleute und sogar der vorgeblich durch die geplante Gesetzgebung "begünstigten" Mieter, deren Unterkünfte bei völlig überschießenden Marktreingriffen langfristig aufgrund mangelnder Sanierungsmittel zu Baracken verfallen.

Weiters verpflichten die Gesetze zur "angemessenen Schadloshaltung" (ABGB § 365) des Enteignungsopfers. Von einer Entschädigung in Form eines Ersatzes der entgangenen Gewinne sämtlicher Opfer des Richtwertzinses oder gar der Mietpreisbremse war von Babler allerdings nichts zu hören; vielmehr werden Hausbesitzer und Wohnungseigentümer aus Bablers Kreisen laufend pauschal als "Raubritter", "Mietwucherer", "Abzocker" und "Spekulanten" verunglimpft. Ein Dankeswort, dass es trotz der ohnehin skandalösen Richtwert-Bestimmungen Eigentümer gibt, die sich den Erhalt und die Sanierung eines Altbaus überhaupt noch antun, sucht man vergeblich.

• o Artikel 6: "Jeder Staatsbürger kann an jedem Orte des Staatsgebietes (…) Liegenschaften jeder Art erwerben und über dieselben frei verfügen."

Er kann "über dieselben" eben nicht frei verfügen, wenn ihm mittels Gesetzes ein nicht marktkonformes, völlig abstruses Preisdiktat auferlegt wird. 

3. Auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG, §2 Abs. 1) berechtigt den Eigentümer, sein Objekt "ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen". 

Es werden durch die Richtwert-Beschränkungen allerdings nicht nur die verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantieren beschnitten, sondern in weiterer Folge auch die ebenso verfassungsrechtlich garantierte Gleichbehandlung aller Staatsbürger in gleichgelagerten Sachverhalten. Schließlich ist nicht einzusehen, warum der Vermieter einer Altbau-Wohnung anders behandelt wird, als ein Vermieter eines gleichgroßen Objekts eines Nachkriegshauses, zumal die Erhaltung des Altbaus wesentlich kostenintensiver ist. Verletzt werden:

1. EMRK (Europäischen Menschenrechtskonvention):
   • o Das durch Artikel 14 eingeräumte Benachteiligungsverbot, wodurch der Genuss der versicherten Rechte "ohne Benachteiligung zu gewährleisten, die (…) im Vermögen begründet sind."
   • o Das durch Artikel 17 garantierte Verbot eines Rechtsmissbrauchs, wonach keine der Bestimmungen der EMRK dahingehend ausgelegt werden darf, "daß sie für einen Staat, eine Gruppe oder eine Person das Recht begründet, (…) eine Handlung zu begehen, die auf die Abschaffung der in der vorliegenden Konvention festgelegten Rechte und Freiheiten oder auf weitergehende Beschränkungen dieser Rechte und Freiheiten, als in der Konvention vorgesehen, hinzielt".

2. Staatsgrundgesetz, Artikel 2: "Vor dem Gesetze sind alle Staatsbürger gleich." Vermieter offensichtlich nicht.

Nun lässt sich zwar argumentieren, dass Vermieter insofern gleichbehandelt würden, als Altbau- und Neubauvermietung eben verschiedene Objekte betreffe, und diese Verschiedenartigkeit wiederum einheitlich und sohin gleich geregelt würde. Das mag faktisch stimmen, logisch nachvollziehbar und gerecht ist es nicht. Denn worin begründet sich die Andersartigkeit der Behandlung, wenn das eine Zinshaus förderfrei zum Stichtag 30. Juni 1953 baubewilligt wurde, das andere förderfrei zum 1. Juli 1953. Ersteres unterliegt dem Richtwert-Diktat, Letzteres nicht.

Dass die SPÖ unter dem Polit-Funktionär Andreas Babler das Privateigentum ganz nach alter, klassenkämpferischer Schule in seinen Grundfesten beschneiden will, ist nichts Neues. Man bedenke doch nur, wie viel "Gutes" und "Soziales" man mit all den abgepressten Milliarden anstellen könnte! Man könnte die Parteienförderungen erhöhen, die Verwaltung zur Versorgung braver Parteigänger aufstocken, die Pensionen und Staatsgehälter Prozent anheben, parteinahe Zeitschriften und Vereine subventionieren, die Inseratenvergabe zwecks wohlgefälliger Berichterstattung ausweiten, und vieles mehr. Dass die ÖVP mitzieht, verwundert ebensowenig, schließlich dankt auch sie in erster Linie an ihre Strukturen, an die Kammern und Verwaltungs- respektive Versorgungsapparate, an die Beamten und die Pensionisten, ihre größten Wählersegmente; die Interessen der Unternehmer und der Kleingewerblichen, die man immer wieder zu vertreten vorgibt, lässt man zwecks Erhalt der Macht im Kompromiss schnell über die Klinke springen.

Dass die Neos mitziehen, die sich stets am vehementesten gegen das Richtwert-System ausgesprochen haben, ist ein glatter Bruch der Wahlversprechen und ein Verrat an ihren Wählern. Auch ihren Großspender Haselsteiner, dessen Vermögen zu einem großen Teil aus Staatsaufträgen gespeist worden ist, und der nach seinem glücklosen Signa-Investment sein Interesse an der Immobilienentwicklung verloren haben dürfte, scheint die Absegnung der Neos gegen eine fortschreitende Enteignung der Bürger keiner bremsenden Intervention wert gewesen zu sein.

Besonders überraschend und ernüchternd allerdings ist die Reaktion der FPÖ. Hatte Kickl vor der letzten Wahl noch vollmundig eine Wirtschaftsoffensive angekündigt, so faselt er jetzt von einem "Mietpreisbremserl" und versucht Babler mittels Hardcore-Sozialismus zu übertrumpfen. Ausgerechnet Kickl greifen die sozialistischen Enteignungsmaßnahmen noch viel zu kurz; Babler sei nur ein "Handlungszwerg". Ob der kleine Alberich den ausgerufenen Zwergenkampf um die sozialistische Vorherrschaft für sich entscheidet, wird sich am Wahltag zeigen – Kaufmänner und Vermieter seien jedenfalls in Anbetracht dieses billigen Umfallers vorgewarnt. Wenn das die Wirtschaftsoffensive der FPÖ sein soll, dann können sich die Leute aus der Wirtschaft glücklich schätzen, dass sie nur Bablers und nicht Kickls Politik dem Recht folgen lassen müssen.

Nachdem die SPÖ offensichtlich eine Vorliebe für Einschränkungen und Verbote hat, schlagen wir abschließend vor, das Verbotsgesetz nachzuschärfen, und zwar dergestalt, es künftighin nicht mehr nur auf die Bildung "national-sozialistischer", sondern auch "international-sozialistischer" Gruppierungen zu erstrecken. Dann wäre es angesichts der jüngsten Klassenkampftöne vielleicht sogar tatsächlich auf die FPÖ anwendbar.

Anton Lang ist Kaufmann aus Wien.